皆さん土地そのものの金額に消費税がかかるって思っている人多いんです！
でも土地そのものの金額には消費税はかからないのです！仲介の場合、仲介手数料には消費税がかかるので悪しからず
2019年10月1日から消費税が10%になってしまいました…
われらが注文住宅業界は、土地の価格に消費税がかからないまでも建物はそうはいかないので間違いなく苦境に立たされる事必至なんです（単価が高いので…）
土地にしても建物にしても人生で一番高い買い物になるのでいざ、購入となると皆さん基本的に不安との隣り合わせかと思います
更に土地のような不動産は、大事な資産にもなるので選ぶ際はしっかりと慎重に考えないとだしね
そんな土地を買うときに不動産会社では教えてくれない失敗しない土地選びについて簡単ですがまとめておきます！
土地価格そのものについては、消費税は対象外
ただし土地を購入する時の条件の中に不動産業者への「仲介手数料」があります。
土地のチラシを見ると「媒介」「仲介」と記載がある場合、以下の様な計算式で手数料がかかります。
厳密には土地の金額に応じて仲介手数料の計算方法が違うのですが、簡略した計算式があります。（注意）400万円を超えた土地価格の場合に限る
土地購入の仲介手数料簡略式
例えば、800万円の土地が「媒介」で売りに出されている場合
800万円×3%=24万円 24万円+6万円=30万円 30万円×消費税10%=33万円 800万円+33万円=833万円 不動産業者に払う金額は「833万円」となります
正確な計算は、土地の金額によって以下、3つに分かれています。
【仲介手数料の法定上限額】
- （土地価格）200万円以下の部分：対象金額の5パーセント+消費税
- （土地価格）200万円超～400万円以下の場合：対象金額の4パーセント+消費税
- （土地価格）400万円超えの場合：対象金額の3パーセント+消費税
このように売買金額を
- 「200万円以下の部分」
- 「200万円を超えて400万円以下の部分」
- 「400万円を超える部分」
の3つに区分してそれぞれ計算し、それを合計するという計算方法なのですが、非常に面倒です。
たとえば、500万円の不動産を売却した場合の仲介手数料の上限額を計算すると
・500万円を200万円、200万円、100万円の3つに分ける
- 200万円以下の部分（200万円）
- 200万円超～400万円以下の部分（200万円）
- 400万円を超えた部分（100万円）
これらそれぞれに定められた料率をかけて合計
（（200万円×5％）＋（200万円×4％）＋（100万円×3％））＋消費税＝21万円＋消費税
となります。
この計算が正しい仲介手数料の計算方法ですが、とても面倒なので簡略計算が普及しているのが現状です。
仲介手数料が記載れているチラシも多数ありますが、記載のない不親切なチラシも多々あるのでこの簡略計算式を知っていれば暗算出来ますね。
チラシからわかる消費増税の土地に及ぼす影響は、この点が1番大きいですかね。
複数の土地を検討するときは、この仲介手数料は、ポイントになりますね。
必ず購入前に見積もりをもらいましょう！
前置きが大分長くなってしまいましたが、その土地を買う際に注意しておくべきポイントが5つありますので簡単にまとめておきます。（2番が最も大事です！）
土地を買う際に注意しておくべきポイントが5つ
土地は、60点で良しとせよ！
土地の希望が10項目あった場合、6つを満たしたら検討具体化。
100点満点の土地は、ありません
現地を必ず見る！
周りの陽当たり、臭い、音の確認はもちろんですが、現地でないと分からないことが多数あるんです
ここを見誤ると購入後に追加の費用が数百万円増えることになる点について３つを紹介します
- 接道（購入地に接している道路）より購入地の方が低い→盛り土が必要に
- 購入地の接道地下に（上下）水道管が通っている→距離が遠い程高額になる
- 境界杭が存在しない箇所がある→再測量実施
（60点の）土地が見つかった場合は、すぐに商談の権利を押さえておく（他の人に押させられたら2番手なってしまいます）
扱っている不動産会社にすぐ電話をして予約を入れるか、買付証明書を提出する必要があるのか確認する
希望地が見つかったら買付証明書を不動産業者に提出しましょう。買付証明については後日、詳しく説明いたします
購入の意思を示すために買付証明書を提出する（ローン特約として2週間の猶予を不動産業者に申し出ましょう）
ただ、この買付証明書は法的拘束力はない
買付証明書提出後、期限が来たら土地の契約
土地の契約には、手付金が必要です。不動産業者によって額はまちまちです。
10万円でいいよって言う会社もあれば、土地の金額の1割入れて欲しいなど色々なケースがあります
土地を自分のものにするには以下のような流れとなります
- 買付証明書提出
- 土地の売買契約
- 土地決済（金額支払い）
全ての不動産会社がそうとはいいませんが、中には不親切な不動産会社もあるわけで、過去に私が出会ったお客様は、買った後にかなりの追加金額がかかってしまうような土地を売買してしまった方がいました。
その方は、盛り土と境界の杭が一部紛失しており合計で150万円位追加費用が発生したことがありました。
不親切な不動産会社は、土地が売れてしまえば後は建築会社に見て貰えばいいじゃんと言うケースもあります。
土地の購入には、建物側目線でスタートする方が建物に見合う最適な土地を選びやすいです。
もっと言うとこの様な話をしてくれる住宅の営業に出会うことでしょうか。
（でもこれが1番難しいかも…）
お客様が営業を選べるとベストなのかもしれません。その様なシステムを作ったらビジネスにになりそう…
まとめ
・土地の金額そのものには消費税かからない！ ・土地を購入するには5つのポイント有り！ ・土地を購入するには先ず、建築会社へ行こう！
